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1、提问：京爷您好，目前有一套天秀花园古月园的四居室估计能卖1800万，想问您当下这个时间要不要给卖了换成两套地段更好的次新，目前考虑换成朝阳800万的两居和在海淀再找一个1200左右的小三居。时间和小区上您有什么建议，主要考虑升值保值。

(资料图片)

回答：天秀花园古月园，整体升值性倒是还可以，不过楼龄有些老了，如果从升值性角度来说，可以置换。如果换成两套，你的方案还是可以的，比如1200万的莱圳三居，或者橡树湾的两居，然后朝阳青年汇、中铁国际城、北纬的两居，都是个好选择。当然，你也可以直接置换成一套房，比如橡树湾三居。从置换时间来说，可以考虑先卖后买。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》

2、提问：希望1900万左右买个三居，孩子明年上学，希望学区好些，现在筛选下来两套房子分别是万柳的康桥水郡东西三居和上地佳园南北三居，感觉上地佳园居住体验会好些，也同时想关注未来升值潜力，请京爷建议下

回答：你好，这两个小区价值都还不错，都属于顶级学区房的次新房，但相对来说上地佳园的稀缺性更高一些，而康桥水郡周围的竞品多点儿，另外上地佳园户型好，居住体验好，而康桥水郡空间小、朝向差。总体来看，我更建议上地佳园。也可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》

3、提问：京爷你好，小夫妻，有sfsd资格，在金融街和丽泽上班，总预算450w左右。看了景风门附近的95年-2000年前后的老房子，主要是百合园，开阳里，玉林里，以及新宫2017年左右的安置房合顺家园。对方倾向于景风门附近，觉得二环边，靠中心，位置好，即使是老房子也能再涨，并且去哪儿都方便，我觉得虽然新房远，但是都在一条地铁线上，可能保值更稳妥。现在这两个地点比较纠结，想咨询一下怎么选更合适，谢谢！

回答：你好，景风门属于地段很好，交通也方便，是个刚需上车的好地段，不过毕竟属于丰台，所以限制住了其发展。不过总体来看，这里至少可以跟着大盘，甚至有些还能略微跑赢大盘。而新宫的次新安置房也有一定的价值，比如楼龄新、板块有些潜力，但升值性还是没有景风门好。我个人建议就考虑景风门，能兼顾居住+升值+通勤。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》

4、提问：京爷您好。想问一下，首套首贷，首付大概350万。想买一个小两居，总价控制在550万。最好房龄别太长，因为考虑到未来大概率一个人自住，也没能力再换房了。目前工作在酒仙桥，换工作大概率也是东边或者北边。不考虑学区，只求能保值。看房感觉有点毫无头绪。朝阳，丰台，通州好像勉强都能看一下。所以想先理理思路。不知道您有小区推荐或者其他建议指导吗。谢谢

回答：你好，因为你的工作在东边或者北面，那你尽量还是考虑东边和北面吧，比南面稍微强一些，丰台对于你来说也不方便，不太建议。对于通州，短期升值性会比较一般，居住也有些远，也不是太建议。这种情况下，我更建议重点考虑朝阳。如果是北面，可以看看望京板块南湖系列，性价比和升值性都还可以；也可以看看北苑板块的北苑家园各自园或者北京青年城；另外，北京北这样的小区也可以顺路看看，这里属于昌平，但升值性也不错；也可以看看酒仙桥的梵谷水郡，上班方便，小区流通性好，适合刚需购买；东部可以看看兴隆家园、晨光家园这些热盘，流动性和升值性尚可。你可以参看星球内部资料《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》

5、提问：京爷，如何看待通州区核心区房子？未来升值潜力如何？建议年前买还是再等等到年后买？

回答：您好，通州核心区的房子，特别是武夷花园的房子，很有稀缺性，确定性很高。但当前限购情况下，短期升值性不行。如果是二手房，啥时候买都行，反正短期一两年估计不会怎么涨，还有可能降。你可以看看星球内部资料《北京规划资料包》《北京这些二手房跑赢大盘》

6、提问：你好京爷，之前关注过几个小区，类似光熙家园和力鸿花园，随着近期市场变凉，能感到市场成交量较小，可能一个月只成交一单那样，但是挂牌价却丝毫没有降，新上架房源也很少很少。您怎么看待这种现象啊？

回答：你好，这种现象太正常了，一个小区出不出房，一个房源降不降价，跟市场有一定的关系，但跟业主个人也很有关系。总不能逼着业主卖房，或者逼着业主降价吧。很多时候，不少业主就是挂着，不着急，不降价。建议你可以看看咱们的独家星球大数据平台，有各个板块捡漏房源、降价房源监测、楼市冷暖监测等数据。